公司維修保養(yǎng)管理制度
 
場地設施維護是客戶中心的基礎性工作，認真貫徹“以防為主”的方針是保持房屋完好的保證。
一、總體管理要求
房屋日常養(yǎng)護的主體包括：地基基礎的養(yǎng)護、樓地面工程的養(yǎng)護、墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護、門窗工程的養(yǎng)護、屋面工程的維修養(yǎng)護管理等。
二、具體管理方式
（一）地基基礎的養(yǎng)護
 地基屬于隱蔽工程、發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養(yǎng)護工作。
1、決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生
地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地表面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增大而產(chǎn)生附加沉降。所以，應從上下兩方面加切強對日常使用情況的技術監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。
2、防止地基浸水　
地基浸水會使地基基礎產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設備，如綠化、上下水管等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內(nèi)部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。
3、保證勒腳完好無損
勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水而產(chǎn)生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養(yǎng)護的重要部分。
（二）樓地面工程的養(yǎng)護
1、保證經(jīng)常用水房間的有效防水
對廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)外長時間積水而滲入樓板，導致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應及時處理或暫停使用，以免形成隱患。
2、避免室內(nèi)受潮與蟲害
由于混凝土防潮有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的　身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學反應而變性失效，造成重大的經(jīng)濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作。
（三）墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護
墻臺面及吊頂工程是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對他的養(yǎng)護工作，延長其綜合使用壽命，直接關系到業(yè)主與管理機構的經(jīng)濟利益。所以要從以下幾方面進行養(yǎng)護：
定期檢查，及時處理；
加強保護與其他工程相接觸；
注意清潔與清潔方法；
注意材料的工作環(huán)境;
定期更換部件,保證整體協(xié)調(diào)性。
（四）門窗工程的養(yǎng)護
門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑,應在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點注意養(yǎng)護,使之處于良好的工作狀態(tài)。在門窗工程養(yǎng)護中,應重點注意幾個方面:
1、嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程
門窗是房屋中使用頻率較高的部分,要注意保護。在使用時,應輕開輕關;遇風雨天要及時關閉并固定;開啟后,旋啟式門窗應固定;嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態(tài),以防門窗刪變形,關閉不嚴或啟閉困難。
2、經(jīng)常清潔檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理
門窗構造比較復雜,應經(jīng)常清潔,防止積垢而影響正常使用,如關閉不嚴等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構件短缺失效等現(xiàn)象,應及時修理,防止其他部分破壞或發(fā)生意外。
3、定期更換易損部件,保持整體狀態(tài)良好
對于使用中耗損較大的部件應定期檢查更換,需要潤滑的軸心或磨檫部位,要經(jīng)常采取相應的潤滑措施,如有殘垢,還要定期清洗,以減少直接損耗,避免間接損失。
（五）屋面工程維修養(yǎng)護
屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、隔熱等,由于建筑工藝水平的提高,現(xiàn)在又增加了許多新的功能,如采光、綠化、各種活動。屋面工程施工工藝復雜,而最容易受到破壞的是防水層,它又直接影響到房屋的正常使用,并起著對其結構及構造層的保護作用。所以防水層的養(yǎng)護也就成為屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容。所以,在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)制度,以養(yǎng)為主,維修及時有效,以延長其使用壽命,節(jié)省返修費用,提高經(jīng)濟效益。
1、定期清掃,保證各種設施處于有效狀態(tài)。
2、定期檢查、記錄,并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理、
3、建立大修、中修、小修制度。
4、加強屋面使用的管理。
5、建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍。
三、制度保障
1、明確維修責任,維修人員二十四小時在崗值勤。
2、對房屋進行零星養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護相結合方針,采取區(qū)別對待原則,對不同類型、不同風格、不同結構、不同等級標準的房屋應采用不同的維修標準和維修方案。
3、對新建房屋做好房屋的日常養(yǎng)護,保持原貌和使用功能,對于舊建筑物根據(jù)其年代、結構、質(zhì)量情況制定不同的維修方案。
四、檢查與監(jiān)督
對房屋檢查可分為定期與不定期檢查,平定房屋完損等級,隨時掌握所管小區(qū)房屋的質(zhì)量狀況。房屋在長期的使用過程中,由于自然的、認為的各種因素影響,房屋的各個零件會受到不同程度的損壞。所以必須經(jīng)常對房屋主體結構及公用設施進行檢查,同時要督導業(yè)主對房屋的合理使用,防止房屋結構、設施設備的過早損耗或損壞,維護房屋和設施設備的完整,提高房屋完好率,讓廣大業(yè)主建立一個良好的保養(yǎng)意識。
五、管理目標　　　　　　　
1、創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)生活環(huán)境。
2、物業(yè)的保值和增值。
3、為業(yè)主、使用人提供全方位高校、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務,使物業(yè)發(fā)揮最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。